Investmentanalyse vom 20.08.2020

Multitalent II AG – VIVAT Solid et VIVAT Excellent

Le groupe Vivat consolide sa position d’émetteur de dimension européenne dans des investissements immobiliers (indirects) réussis. L’historique jusqu’à présent est positif, le modèle d’investissement confirme de manière continue son efficacité et sa rentabilité. Ce groupe d’investissement est désormais solidement établi et dispose d’un portefeuille suffisant d’investissements potentiels en projet.

L’établissement

Multitalent II AG, Liechtenstein, a été fondée au début de l’année 2020 et fait partie du groupe Vivat lui-même fondé en 2012. L’associé unique est Waldemar Hartung, membre du directoire, responsable et associé principal de l’ensemble des entreprises du groupe Vivat Multitalent. Le second membre du directoire est le juriste Gerd Jelenik, dont la société CSC AG sert de domiciliation pour le siège de Multitalent II AG, de même que l’or physique se trouve déposé via CSC AG.

Comme il l’indique lui-même, le groupe Vivat a émis depuis 2012 des placements patrimoniaux et des emprunts. Jusqu’à présent, les émissions se passent sans problème, du moins ne trouve-t-on pas de récriminations dans les portails spécialisés. En 2019, environ 5,7 millions d’€ d’intérêts ont été reversés.

2019 a été l’exercice le plus important en chiffre d’affaires de l’histoire de la société. Avec 833 nouveaux clients (2 918 au total) et 1 008 nouveaux contrats (au total 3 510), le chiffre d’affaires total a augmenté de 50 millions d’€ à 134,7 millions d’€. C’est aussi grâce aux produits d’épargne à versements échelonnés que les apports de capitaux ont pratiquement doublé à 87,5 millions d’€. Si l’on met à plat les bilans des derniers exercices, la courbe de croissance s’avère très pentue. Le groupe Vivat a passé de manière excellente le cap de la phase de démarrage qui est généralement fragile. Grâce aux liquidités désormais disponibles et à son dispositif commercial puissant, le groupe devient de plus en plus un acteur du marché à prendre très au sérieux chez les développeurs allemands de projets immobiliers. À la fin de 2019, les comptes du groupe Vivat présentaient, selon la liste des projets, une position de 38,1 millions. Le poids croissant du groupe sur le marché se remarque également à la taille croissante des tickets de ses investissements pris individuellement.

C’est Vivat Financial Services GmbH, Kempten, qui assure la responsabilité de la commercialisation dans toute l’Europe. Son gérant est Karsten-Dairek Keune, qui a exercé pendant des décennies le métier de directeur de banque. Il dispose d’un réseau vaste et robuste de contacts qui peuvent également se révéler efficaces pour le succès de la présente émission. Le groupe Vivat est en fait le seul établissement sur le marché dont l’offre se trouve commercialisée en Allemagne, en Suisse, en Autriche, en France, en Belgique, en Italie, en Lettonie, en Estonie, en Lituanie, en Finlande, en Hongrie et au Liechtenstein. Ce groupe d’entreprises est organisé de manière très professionnelle, même les partenaires extérieurs pressentis sont d’un fort calibre, ce qui transparaît dans la qualité des projets. Je connais moi-même Waldemar Hartung depuis 2016. Jusqu’à présent, il s’est toujours montré de confiance et consciencieux pour toutes les questions de détail dans le cadre d’une telle analyse et en dehors de celle-ci. Même de la part de tierces personnes connaissant Hartung depuis des décennies, il a toujours été fait état d’une réputation exclusivement impeccable. Étant donné que c’est Hartung qui tient les rênes dans ce schéma, des jugements de ce style sont essentiels, même si ils ne sont pas en eux-mêmes porteurs de garanties quant à l’avenir.

Le proposant a réagi aux questions posées dans le cadre de cette analyse avec la rapidité exemplaire d’un habitué, en présentant tous les documents nécessaires.

Faiblesses – Risques sur les personnes clés puisque décideur unique.

Forces – Ce proposant dispose d’un grande force de frappe commerciale, le groupe s’appuie désormais sur des bases financières solides. Les premiers retours sur les investissements réalisés témoignent de la qualité du travail de cet établissement.

Les segments d’investissement

Le capital net provenant de l’émission doit en premier lieu être injecté dans des projets immobiliers allemands. Une petite partie doit être préservée sous forme d’or physique. L’or ne sert là qu’à apporter une sécurité, il n’y a pas de prévision de gain en valeur, ce qui fait tout à fait sens. En investissant partiellement en or physique, Multitalent II AG se retrouve en meilleure compagnie possible avec de nombreux gestionnaires de fortune renommés. Des proportions de placement en or physique jusqu’à 30 % sont courantes dans ce secteur. L’ambiance actuelle de crise politique et économique fait apparaître en fait l’or de plus en plus comme un investissement attrayant – bien au-delà de sa conservation de valeur. À l’heure actuelle, le groupe Vivat détient, d’après ses propres dires, 60,6 kg d’or physique, lequel est entreposé au Liechtenstein. Sa valeur à ce jour se tient autour de 3 millions d’€, avec une tendance à la hausse.

Pour ce qui concerne les projets immobiliers, il s’agit soit de projets classiques de constructions nouvelles, soit de rénovations. C’est dans cette première phase de la chaîne de création de valeur que se trouve le plus important potentiel de profit – si le gestionnaire du projet connaît son affaire. Le groupe Vivat mène ses investissements sur deux voies : Certains projets sont mis en œuvre sous sa responsabilité complète. La plage de volume de ces projets a continué à s’élargir dans ce domaine. Depuis 2019, elle se situe entre 275 000 € et 7 millions d’€. Cela est inhabituel, car le suivi d’un projet est une activité intensive, indépendamment de la taille. D’après le proposant, les projets d’investissements doivent être exempts de défauts, ils sont mis en œuvre en général au début ou à la fin de l’exercice concerné Du fait de la pause Corona, il s’est produit un certain embouteillage dans les investissements, et il est en train d’être résorbé.

Pour d’autres projet, le groupe Vivat agit en tant que co-investisseur aux côtés d’autres investisseurs, pour partie institutionnels. Par exemple, il a été pris un ticket de 2,7 millions d’€ dans un projet à Magdebourg pour lequel le volume total est de 49 millions d’€. Une telle stratégie de co-investissement est selon mon expérience assez inhabituelle dans une telle structure et témoigne selon moi de l’excellence des réseaux du groupe Vivat.

Pour les 24 projets recensés dans le « Rapport d’activité 2019 » , la prévision de revenus est de 82,4 millions d’€. Les capitaux propres engagés s’élevaient à 44,15 millions d’€, et il a été fait appel pour partie à des capitaux externes. La part des capitaux externes doit, sur l’ensemble des projets, se situer autour de 40 %. Les investissements ont lieu pour partie depuis 2014, jusqu’à présent, il n’a pas été enregistré de résultat négatif.

Les retours sur investissements (partiels) sur 6 projets complets ou partiellement terminés (à la mi-2020) sont en tous cas supérieurs à la mise initiale. Pour chaque projet, le décompte final se fait après dissolution de la société de projet ad-hoc, ce qui commence après finalisation du bien immobilier concerné et peut durer encore pendant 2 ans. Le bénéfice sur le projet est encaissé par le groupe dès la vente du bien. Après dissolution de la société de projet a lieu le versement du bénéfice résiduel.

Au niveau d’un projet donné, il est possible qu’il soit fait appel à un financement bancaire. Cela est courant en matière de projets immobiliers ; grâce à la brièveté du cycle de 36 mois jusqu’à l’achèvement, un financement bancaire intermédiaire est aussi – pour des projets de forte valeur- un risque gérable. Selon l’établissement, les capitaux externes doivent être engagés avant tout pendant la phase de mise en location ; le financement sur fonds propres du projet se trouve ainsi relayé par des prêts bancaires.

Ce qui est positif dans la stratégie de placement de Multitalent II AG, c’est le portefeuille qui en résulte. Grâce à la diversification dans des investissements (ou des parts de fond de placement) allant jusqu’à actuellement 7 millions d’€, l’exposition au risque global s’améliore. Dans le même temps, les petits investissements autour de 500 000 € assurent une large diversification de l’ensemble du portefeuille. Le groupe Vivat est suffisamment flexible pour pouvoir intégrer également de petits investissements, ce qui peut tout à fait convenir à l’investisseur, du moment que la rentabilité est là. Tant que les différents investissements se font par le biais de sociétés de projets juridiquement indépendantes, un éventuel échec sur un projet ne saurait contaminer l’ensemble du portefeuille.

Étant donné que le souscripteur du placement n’a pas son mot à dire, il s’en remet complètement, pendant toute la durée du placement, à la compétence du responsable de la maison Multitalent II AG. Même à une époque où l’environnement d’investissement est nettement positif, cela reste tout un art de savoir trouver des biens offrant une bonne rentabilité. Waldemar Hartung, en sa qualité de responsable unique de Multitalent II AG, est en mesure d’apporter la preuve d’avoir porté de tels projets dans les 6 dernières années. On peut aussi identifier sans ambigüité l’existence d’une courbe d’apprentissage qui se lit dans la qualité croissante de projets en propre. Ce sont également les partenariats développés de longue date qui portent ici des fruits qui se multiplient sous la forme de tickets plus importants sur des investissements lourds qui s’avèrent très intéressants.

Faiblesses – Les investissements cibles ne sont pas évalués annuellement par des experts externes pour les apporteurs de capitaux.

Forces – L’établissement dispose au sein du groupe de compétences complètes en matière d’immobilier, ce qui est le segment cible. Ce segment cible permet d’obtenir des rendements attrayants moyennant un accès et un expertise appropriés dans la sélection et la mise en œuvre. Des structures de partenariats abouties permettent un accès à des co-investissements extrêmement intéressants.

Le schéma

L’investisseur place ses fonds dans Multitalent II AG, Liechtenstein, par le biais d’une obligation à taux fixe (ou également un « emprunt »). Celle-ci investit à son tour directement les capitaux dans des projets ou des sociétés d’immobilier (et pour une petite part dans de l’or physique à titre de sûreté). Le prêt étant comptabilisé comme capitaux externes, il serait traité en cas de liquidation au même rang que les autres capitaux externes. L’émetteur lui-même ne contracte pas d’autres capitaux externes si bien que le souscripteur de l’emprunt se retrouve en première place, à côté des autres investisseurs. La société emprunteuse a été créée seulement en 2020, il s’ensuit que le risque d’entreprise est élevé. Mais étant donné que le groupe Vivat existe sur le marché depuis 2012, le risque d’entreprise s’aplanit nettement. De même, le surendettement initial de l’établissement, qui découle du système, est avant tout de nature formelle, si l’on analyse l’environnement de l’activité et la position de l’établissement sur le marché.

Les frais globaux sont élevés, à 18 %, les commissions de placement sont élevées à 15 %. Cela étant, les frais commerciaux sont étalés sur 5 ans. Si bien que cela relativise les frais puisque, du fait de rentrées constantes, les frais sont rentabilisés et que dès le début on dispose de capitaux nets à investir. La rémunération de l’emprunt se situe entre 6 % et 8 % par an (versements fractionnés sur une base trimestrielle). Pendant la durée du titre, il n’est pas possible de procéder à des retraits partiels.

Lors d’un investissement du capital dans des projets immobiliers à cycle court, le calcul de rentabilité est assorti d’une probabilité très élevée. D’expérience, la rentabilité au début de la chaîne de création de valeur est suffisamment élevée (en règle générale au-dessus de 20 % si la qualité des projets est en rapport) de manière à dégager de quoi couvrir les taux d’intérêt élevés et les coûts de démarrage. Les conditions d’accès à des projets qui soient en rapport ont jusqu’à présent été réunies, ainsi qu’il ressort des document présentés concernant les projets. Sur une durée fixe de l’emprunt à 5 ans, il est arithmétiquement possible de couvrir deux cycles de projets. La présente émission démarre avec un volume de 60 millions d’€ / CHF (l’émission précédente a été montée à 40 millions d’€ / CHF). Étant donné que les services commerciaux internes hautement professionnels du groupe Vivat ont permis lors de l’émission précédente de récolter jusqu’à la mi-2020 60 millions d’€ / CHF, j’estime le placement de cette somme, et aussi le risque sur les capitaux, comme étant comparativement limité.

Faiblesses – Risques sur les personnes clés puisque décideur unique.

Forces – Établissement expérimenté avec une forte organisation commerciale. Décideur digne de confiance et intègre. Les émissions effectuées jusqu’à présent se sont passées sans encombre. Intérêts élevés adaptés au profil risque-opportunité. Possibilité de couvrir deux cycles de projets pendant la durée de l’emprunt. La diversification sur une multiplicité de projets réduit le risque global sur l’emprunt. Le très bon réseau de partenaires permet dans les faits un accès à des investissements cibles très rentables, même pour des montants en millions d’€.

La clientèle visée

Grâce à la répartition du risque sur de nombreux investissements avec des durées diverses dans différentes régions d’Allemagne, le risque global de placement est égalisé de manière tangible. L’établissement est de plus en plus en mesure d’afficher son expertise dans le choix et le traitement de cibles d’investissements adéquats. La conception reposant sur un minimum de participation élevé accompagné de taux d’intérêt élevés et un risque sur les personnes clés caractérisé rend cette proposition intéressante avant tout pour des investisseurs expérimentés.

En résumé

En définitive, je considère les propositions « VIVAT Solid » et « VIVAT Excellent » de Multitalent II AG, Liechtenstein comme étant excellentes. À ma connaissance, le responsable est une personne intègre et fiable. Le groupe repose désormais sur des bases financières solides, et la stratégie d’investissement s’avère très rentable. À mon avis, ces propositions méritent l’évaluation « très bien »(1-).